Birden fazla kişinin malik olduğu bir taşınmazda paydaşlar kullanım, kiraya verme veya satış konusunda anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi, eski adıyla izale-i şüyu davasıdır. Bu dava ile paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki ortaklık sona erdirilir ve her paydaş kendi payının karşılığına kavuşur.
Kimler dava açabilir?
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Tek bir paydaşın talebi yeterlidir; pay oranının küçük olması davaya engel değildir. Miras yoluyla kalan taşınmazlarda da her mirasçı paylaşmayı talep edebilir. Dava, diğer bütün paydaşlara karşı açılır; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.
İstisnalar şunlardır:
- Paydaşlar bir sözleşmeyle paylaşmayı en fazla on yıl süreyle erteleyebilir.
- Mal sürekli bir amaca özgülenmişse paylaşma istenemez.
- Paylaşma, uygun olmayan bir zamanda talep edilemez.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Paydaşların uzlaşması hâlinde taşınmazın satışı veya paylaşımı mahkemeye gidilmeden, çoğu durumda daha kısa sürede ve daha az masrafla çözülebilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Paylaşma talebi zamanaşımına uğramaz; ortaklık devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir.
Ortaklık nasıl giderilir?
Mahkeme ortaklığı iki yoldan biriyle giderir:
- Aynen taksim: Taşınmaz, imar mevzuatına uygun biçimde ve önemli bir değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa paydaşlar arasında paylaştırılır. Parçaların değeri eşit değilse fark para ile denkleştirilir.
- Satış suretiyle giderme: Bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Üzerinde bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli bir yapı bulunan taşınmazlarda, paydaşlardan birinin talebi ve şartların varlığı hâlinde ortaklığın kat mülkiyetine geçilerek giderilmesine de karar verilebilir.
Satış nasıl yapılır?
Satış kararı kesinleştikten sonra satış memuru görevlendirilir, taşınmazın değeri belirlenir ve artırma elektronik satış portalı üzerinden yapılır. Paydaşlar da artırmaya katılıp taşınmazı satın alabilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise kural olarak bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Cebri artırmayla yapılan bu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
2026 değişikliği: mirasçılara ilk artırma önceliği
31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, satış aşamasında önemli yenilikler getirdi:
- Bütün malikleri mirasçı olan, yani tapuda üçüncü kişi paydaş bulunmayan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekir ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Sonuç alınamazsa genel artırmaya geçilir.
- Paydaşların artırmaya teminatsız katılabilmesi uygulaması sona erdi; artırmaya katılacak paydaşların da teminat yatırması gerekir.
- İhaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmez ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Artırma ilanı 31 Temmuz 2026'dan önce yapılmış satışlarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
Miras kalan taşınmazlarda nelere dikkat edilmeli?
Miras kalan bir ev, arsa veya tarla, mirasçılar anlaşamadığında çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasına konu olur. Yeni düzenleme, taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçılara üçüncü kişilerle yarışmadan önce bir fırsat tanıyor.
- Kapsam: Mirasçılara tanınan ilk artırma önceliği, paydaşlarının tamamı mirasçı olan taşınmazlara ilişkindir. Paylardan biri mirasçı olmayan bir kişiye devredilmişse durum ayrıca değerlendirilmelidir.
- Mirasçılık belgesi: Dava açılabilmesi ve tapuda intikal işlemlerinin yapılabilmesi için mirasçılık belgesi gereklidir.
- Finansman: Mirasçılar arasındaki artırmaya katılmayı düşünen mirasçının, satış bedelini süresinde ödeyebilecek şekilde önceden hazırlık yapması önemlidir.
- Uzlaşma: Mirasçıların arabuluculuk aşamasında taşınmazın paylaşımı veya bir mirasçıya devri konusunda anlaşması, yargılama süresini ve masrafları önemli ölçüde azaltabilir.
Masraflar ve süre
Yargılama giderleri, davayı kimin açtığına bakılmaksızın paydaşlara payları oranında yükletilir. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, taşınmazın niteliğine ve keşif ile bilirkişi incelemesine göre değişir. Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait yapı veya ağaç gibi eklentiler varsa bunların kime ait olduğunun ayrıca belirlenmesi gerekebilir; bu da süreci uzatır.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi, anlaşamayan paydaşlar bakımından yargısal bir çözüm yoludur; ancak satış aşamasındaki yeni kurallar, özellikle miras kalan taşınmazlarda, sürecin planlanmasını daha da önemli hâle getirmiştir. Dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk aşamasının iyi değerlendirilmesi, çoğu zaman tarafların hepsi için daha hızlı ve daha az masraflı olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Av. Merve ERKOCA
Ankara Barosu'na kayıtlı avukat. ERKOCA HUKUK & DANIŞMANLIK bünyesinde gayrimenkul, ticaret ve icra hukuku başta olmak üzere bireylere ve şirketlere danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.