İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları, Süresi ve 3 Yıl Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347'ye göre kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar ve kiraya veren sözleşmeyi yalnızca sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Bunların en sık başvurulanı ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliyedir.

Bu yazıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kimler için açılabileceğini, dava açma sürelerini, zorunlu arabuluculuğu ve tahliyeden sonra uyulması gereken yeniden kiralama yasağını ele alıyoruz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin yasal dayanağı

TBK m. 350/1'e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kanun ihtiyacın niteliğini ayrıca tanımlamaz. Uygulamada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu üç ölçüt şöyle anlaşılır:

• Gerçek: İhtiyaç bahane olmamalı; örneğin asıl amaç kirayı artırmak veya kiracıyı değiştirmekse ihtiyaç gerçek sayılmaz.
• Samimi: Kiraya verenin dava öncesi ve sonrasındaki davranışları ihtiyacın içtenliğini gösterir. Davadan kısa süre önce yüksek kira talep edilmesi, samimiyet yoklamasında dikkate alınan bir durumdur.
• Zorunlu: Kiraya verenin aynı ihtiyacı karşılayabilecek boş ve elverişli başka bir taşınmazı varsa zorunluluk unsuru zayıflar. Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar kural olarak tahliye sebebi sayılmaz.

Yargılamada ihtiyacın dava tarihinde mevcut olduğu ve devam ettiği; tanık, belge ve gerekirse keşifle ispat edilir. Evlilik, kiraya verenin kendisinin başka bir yerde kiracı olarak oturması, iş yeri değişikliği, öğrenim veya sağlık nedeniyle taşınma zorunluluğu gibi durumlar, belgeyle desteklendiğinde ihtiyacı gösterebilecek örneklerdir.

Dava açma süresi: Bir ay kuralı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası her zaman açılamaz; kanun dar bir zaman aralığı öngörür. TBK m. 350'ye göre dava:

• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten

başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında genel hüküm TBK m. 329'dur: yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m. 328).

Uygulamada belirli süreli sözleşmenin ilk süresi dolduktan sonra, kanun gereği uzayan her kira yılının sonu da bu bir aylık sürenin başlangıcı olarak kabul edilmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Erken ya da geç açılan dava süre yönünden reddedilebilir.

Yazılı bildirimle sürenin uzaması (TBK m. 353)

Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim kiraya verene zaman kazandırır; kiracıya da taşınmak için hazırlık süresi tanır. Bildirimin ispatı kiraya verene ait olduğundan noter aracılığıyla yapılması uygulamada tercih edilir.

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik (TBK m. 351)

Kiralık bir taşınmazı satın alan kişi kira sözleşmesiyle bağlıdır; ancak kanun ona özel bir yol tanır. Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa:

1. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
2. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Edinme tarihi, taşınmazlarda tapudaki tescil tarihidir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik ikinci yola, yani sözleşme dönemi sonunu beklemeye yönelir.

Zorunlu arabuluculuk ve görevli mahkeme

1 Eylül 2023'ten bu yana, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

• Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir (m. 18/A-2). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Yine de başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.

Görevli mahkeme, kira bedeline bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava uygulamada davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Tahliyeden sonra: Üç yıl yeniden kiralama yasağı

TBK m. 355'e göre kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu yasak, ihtiyacın samimiyetini koruyan bir güvencedir. Kiraya veren açısından, dava açmadan önce ihtiyacın sürekliliğini değerlendirmek bu nedenle önemlidir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi "çocuğum oturacak" diyerek her zaman tahliye isteyebilir mi?

Hayır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve davanın TBK m. 350'deki bir aylık süre içinde açılması gerekir. Arabulucuya başvuru da ön şarttır.

Taşınmazı yeni aldım; kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

Tapudaki edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa dava altı ay sonra açılabilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 351).

Kiracı olarak ihtiyaç iddiasına nasıl karşı çıkabilirim?

Davanın süresinde açılıp açılmadığı, arabuluculuk şartı, ihtiyacın samimiyeti ve kiraya verenin boş başka bir taşınmazı olup olmadığı savunmada ileri sürülebilecek başlıca konulardır.

Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanırsa ne olur?

Haklı sebep yoksa eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat isteyebilir (TBK m. 355).

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kanunun kiraya verene tanıdığı önemli bir imkândır; ancak sıkı şekil ve süre koşullarına bağlanmıştır. Bir aylık dava süresinin doğru hesaplanması, gerekiyorsa TBK m. 353'teki yazılı bildirimin yapılması, arabuluculuk aşamasının tamamlanması ve ihtiyacın belgelerle ispatı sonucu belirleyen başlıca unsurlardır. Kiracı açısından da aynı koşullar savunmanın çerçevesini çizer.

Konuya ilişkin örnek dilekçeye İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği sayfasından ulaşabilirsiniz.