TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan kira artış oranı, Ekim 2026'da yenilenen kira dönemleri için %31,49 olarak açıklandı. Bu oran, kiracı ile kiraya verenin yeni dönem kirası için yapabileceği anlaşmanın üst sınırıdır. Ancak taraflar anlaşamazsa ya da kira bedeli yıllar içinde piyasanın çok gerisinde kaldıysa, yeni kira bedelini mahkeme belirler. Bu yargılamaya kira tespit davası (kira bedelinin belirlenmesi davası) denir.
Bu yazıda kira tespit davasının hangi durumlarda açılabileceğini, beş yıl kuralını, dava açma süresini, zorunlu arabuluculuğu ve görevli mahkemeyi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde ele alıyoruz.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır. Dayanağı TBK m.344 ve m.345'tir. Dava çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır; kira bedelinin yüksek olduğunu düşünen kiracı da hukuki yararı bulunduğu ölçüde bu davayı açabilir.
Kira artışının yasal sınırı: TÜFE 12 aylık ortalaması
TBK m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, TBK m.344/2 uyarınca kira bedelini hâkim belirler. Hâkim, yine TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.
Uygulamada bu, ilk beş yıl içinde kira bedelinin yıllık olarak en fazla TÜFE ortalaması kadar artırılabileceği anlamına gelir. Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşmede bu sınır %31,49'dur. Örneğin aylık 20.000 TL olan kira, en fazla 26.298 TL'ye çıkarılabilir.
Beş yıl kuralı: emsal kira bedeline göre belirleme
Kira tespit davasının asıl önem kazandığı durum TBK m.344/3'te düzenlenmiştir. Taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın:
- beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde,
- beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve
- bundan sonraki her beş yılın sonunda
yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu fark kritiktir: beşinci yılı dolduran sözleşmelerde TÜFE oranı kesin bir tavan olmaktan çıkar; mahkeme, çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini de dikkate alır. Uygulamada mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır ve emsal bedelleri, kiracının uzun süredir aynı yerde oturduğu da gözetilerek hakkaniyete göre değerlendirir. Böylece belirlenen kira bedeli, izleyen dönemlerde yeniden ilk iki fıkradaki ilkelere göre, yani TÜFE sınırı içinde artırılır.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak belirlenir.
Dava ne zaman açılmalı? 30 günlük süre
TBK m.345/1'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır.
TBK m.345/2 uyarınca belirlenen kira bedeli, aşağıdaki iki durumdan birinde yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa,
- Kiraya veren, bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa.
Bu koşullar sağlanmazsa karar, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, TBK m.345/3 uyarınca yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Aşağıda açıklanan zorunlu arabuluculuk aşaması zaman aldığı için, kiraya verenin yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya noter aracılığıyla ya da ispatı mümkün başka bir yazılı yolla artış bildiriminde bulunması, süre kaybını önlemenin güvenli yoludur.
Zorunlu arabuluculuk dava şartıdır
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B'ye göre, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır.
Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık dava açılmadan sona erer. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir (HUAK m.18/A-2). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.10). Uygulamada bu, çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi anlamına gelir.
Davada nelere dikkat edilmeli?
- Kira sözleşmesi ve başlangıç tarihi: Beş yıllık sürenin ve yeni kira döneminin hesabı bu tarihe göre yapılır.
- Mevcut kira bedelinin ispatı: Banka dekontları ve ödeme kayıtları hazırlanmalıdır.
- Emsal araştırması: Aynı bölgede, benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri bilirkişi incelemesinin temelini oluşturur.
- Yazılı bildirim: TBK m.345/2'deki otuz günlük sürenin kaçırılmaması için bildirimin tarihi ispatlanabilir olmalıdır.
Sık sorulan sorular
Ekim 2026'da kiraya en fazla yüzde kaç zam yapılabilir?
Ekim 2026'da yenilenen kira dönemleri için TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenen oran %31,49'dur. Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde taraflar bu oranı aşan bir artış kararlaştıramaz.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet. Taraflar artış konusunda anlaşamazsa dava açılabilir; ancak bu durumda hâkim de TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşan bir kira belirleyemez (TBK m.344/2). Emsal kira bedellerinin dikkate alınması beş yıllık süreye bağlıdır.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin taşınmazın durumuna ve emsallere göre yüksek olduğunu düşünen kiracı da hukuki yararı varsa kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa ne olur?
Arabuluculuk bu davalarda dava şartı olduğundan, arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Sonuç
Kira tespit davasında sonucu belirleyen iki unsur süre ve sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğudur. İlk beş yılda artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; beş yıldan sonra emsal kira bedelleri de devreye girer. Yeni dönemden itibaren geçerli bir karar için TBK m.345'teki otuz günlük sürenin ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasının birlikte planlanması gerekir.
Bu konuya ilişkin örnek dilekçeye Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği sayfasından ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Av. Merve ERKOCA
Ankara Barosu'na kayıtlı avukat. ERKOCA HUKUK & DANIŞMANLIK bünyesinde gayrimenkul, ticaret ve icra hukuku başta olmak üzere bireylere ve şirketlere danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.