Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan belgelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Kiracı, bu belgeyle taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenir. Ancak her taahhütname geçerli değildir. Belgenin ne zaman, kim tarafından ve nasıl verildiği tahliyenin mümkün olup olmadığını doğrudan belirler.
Bu yazıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri ışığında tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, uyulması gereken süreleri ve kiraya verenin başvurabileceği yolları ele alıyoruz. Belirtmek gerekir ki 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, TBK'nın kira hükümlerinde ve İİK'nın tahliyeye ilişkin maddelerinde değişiklik yapmamıştır.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Yasal dayanağı TBK m. 352/1'dir. Bu hükme göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Taahhütname, kira sözleşmesinin süresinden bağımsız bir tahliye sebebidir. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasını ya da başka bir tahliye sebebinin (örneğin ihtiyaç) doğmasını beklemeden, taahhüt edilen tarihe dayanarak tahliye isteyebilir.
Geçerlilik şartları
1. Yazılı olması
Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Adi yazılı belge yeterlidir, noter onayı geçerlilik şartı değildir. Ne var ki noter onayı, icra takibinde itiraz aşamasında önemli kolaylık sağlar (aşağıda açıklandı).
2. Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini aramıştır. Bunun amacı, kiralayacağı yeri bulmak için sözleşme anında zayıf konumda olan kiracıyı korumaktır. Sözleşmeden önce veya sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhütname bu nedenle tahliyeye dayanak olamaz.
Uygulamada en çok tartışılan konu, taahhütnamenin sözleşme sırasında boş olarak imzalatılıp tarihlerin sonradan doldurulmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararına göre, taahhüdün sözleşmeden önce alındığını veya boş imzalatılıp sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı, bu iddiasını ispatla yükümlüdür (HMK m. 190, TMK m. 6).
3. Belirli bir tahliye tarihi içermesi
Taahhütnamede boşaltma tarihi açıkça yazılmalı ya da en azından kesin olarak hesaplanabilir olmalıdır. "İlerde", "ev satılırsa" gibi belirsiz ifadeler tahliyeye dayanak olmaz.
4. Kiracı tarafından verilmesi
Taahhüdü kiracı bizzat ya da bu konuda yetkili vekili vermelidir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, uygulamada taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi aranır.
5. Konut veya çatılı işyeri kirası olması
TBK m. 352 hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler arasında yer alır. Arsa ya da tarla kirası gibi bu kapsama girmeyen kiralarda bu yola başvurulamaz.
Bir aylık süre ve TBK m. 353
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Süre kaçırılırsa aynı taahhütnameye dayanılarak tahliye istenemez.
TBK m. 353 bu konuda bir imkân tanır: Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek yapılır.
Tahliye için iki yol
1. İcra yoluyla tahliye
Kiraya veren, bir aylık süre içinde taahhütnameyi icra dairesine sunarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir (İİK m. 272 vd.). İcra dairesi kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmesini bildiren bir tahliye emri gönderir. Kiracının itirazı varsa, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerekir; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.
İtiraz halinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275). Taahhütname noterce düzenlenmiş ya da imzası noterce onaylanmışsa ve kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvette bir belgeyle gösteremezse itiraz kaldırılır. Adi yazılı taahhütnamede kiracı imzayı açıkça inkâr ederse, icra mahkemesinde bu yolla sonuç alınması güçleşir ve genel mahkemeye başvurmak gerekebilir.
İcra yoluyla tahliyede zorunlu arabuluculuk şartı yoktur. Bu nedenle süre bakımından genellikle daha hızlı bir yoldur.
2. Dava yoluyla tahliye
Kiraya veren, doğrudan tahliye davası da açabilir. Görevli mahkeme, kira ilişkisinden kaynaklanan davalara bakan sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m. 10) mahkemesidir. Dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a).
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez. Yine de bir aylık sürenin sınırda kalmaması için başvurunun erken yapılması yerinde olur.
Kiracı açısından dikkat edilecek noktalar
- Taahhütnamenin düzenlenme tarihi ile kiralananın teslim tarihi karşılaştırılmalıdır.
- Tahliye emrine karşı yedi günlük itiraz süresi kaçırılmamalıdır.
- Taahhütnamenin boş imzalandığı iddiası ispat gerektirir; yazışmalar ve tanıklar bu açıdan önem taşır.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Kanun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Sözleşmeden önce veya sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt tahliyeye dayanak olmaz. Bunu ileri süren kiracı iddiasını ispat etmelidir.
Tahliye taahhütnamesi için noter onayı şart mı?
Hayır, adi yazılı belge geçerlidir. Ancak noter onayı, icra takibinde kiracının itirazının icra mahkemesince kaldırılmasını kolaylaştırır.
Taahhüt edilen tarihten bir ay geçerse ne olur?
Bir aylık süre hak düşürücüdür. Süre içinde dava açılacağı kiracıya yazılı bildirilmemişse, aynı taahhütnameye dayanılarak tahliye istenemez.
Tahliye taahhüdüne dayalı davada arabuluculuk zorunlu mu?
Dava yoluyla tahliyede evet; arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyede ise arabuluculuk şartı aranmaz.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından verilmesi ve belirli bir tarih içermesi halinde güçlü bir tahliye sebebidir. Kiraya verenin taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçmesi gerekir. Kiracı için ise belgenin düzenlenme koşulları ve itiraz süreleri belirleyicidir. Her somut olayda belgenin tarihi, teslim tarihi ve imza durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu konuya ilişkin örnek dilekçe için: Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Av. Merve ERKOCA
Ankara Barosu'na kayıtlı avukat. ERKOCA HUKUK & DANIŞMANLIK bünyesinde gayrimenkul, ticaret ve icra hukuku başta olmak üzere bireylere ve şirketlere danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.