Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakları yüksek ekonomik değer taşır; bu alandaki uyuşmazlıklar tapu kayıtları, sözleşmeler ve kısa süreler nedeniyle dikkatli bir hazırlık gerektirir. Büromuz, gayrimenkul uyuşmazlıklarında müvekkillerine önleyici danışmanlık, arabuluculuk ve dava aşamalarında hizmet vermektedir.
Hizmetlerimiz
- Tapu iptal ve tescil, muris muvazaası davaları
- Kira tespit, uyarlama ve tahliye davaları; kira sözleşmesi danışmanlığı
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Kat karşılığı inşaat ve yapı sözleşmeleri, ayıplı ve geç teslim
- El atmanın önlenmesi, ecrimisil ve kal davaları
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
- İrtifak hakları, ipotek ve şufa (önalım) davaları
Makale: Ekim 2026 Kira Artış Oranı %31,49 — Kiracılar ve Ev Sahipleri Nelere Dikkat Etmeli?
Ekim 2026 · Av. Merve Erkoca
TÜİK'in Ekim 2026 başında açıkladığı Eylül ayı verilerine göre tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimi %31,49 oldu. Bu oran, Ekim 2026'da yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış sınırını gösteriyor.
Yasal sınır nasıl uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu m. 344'e göre, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile bu sınırı aşan kısım uygulanmaz. Konut kiralarında 2022'de getirilen geçici %25 sınırı ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün konut ve işyeri kiraları aynı TÜFE sınırına tabidir.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde durum farklı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/3). Bu nedenle piyasa koşullarının gerisinde kalan kiralarda kira tespit davası gündeme gelir.
Süreler ve arabuluculuk
- Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış isteğini yazılı olarak bildirirse, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK m. 345).
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartıdır.
- Tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresinin dolması vb.) kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve her biri kendine özgü sürelere bağlıdır.
Pratik öneri: Artış talebini ve kabulünü yazılı olarak belgelemek, ödemeleri banka üzerinden açıklama kaydıyla yapmak ve sözleşme yenileme tarihlerini takvimlemek, olası uyuşmazlıklarda en önemli delilleri oluşturur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut uyuşmazlığınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
Örnek Dilekçe
Örnek: Cevap Dilekçesi — Kira Bedelinin Tespiti Davası (Davalı Kiracı). Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özelliklerine göre uyarlanmalıdır.
ANKARA ( ). SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DOSYA NO : ____/____ Esas
DAVALI : Ad Soyad (T.C. Kimlik No: ___________)
VEKİLİ : Av. ___________
DAVACI : Ad Soyad
KONU : Dava dilekçesine karşı cevaplarımızın sunulmasıdır.
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkil, dava konusu Ankara İli, ___________ İlçesi, ___________ adresindeki taşınmazda __/__/____ başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmaktadır. Kira bedelleri her yıl yasal sınırlar içinde artırılarak düzenli şekilde ödenmiştir.
2. Usule ilişkin itirazlarımız: Davacı tarafından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun olarak tamamlandığına ilişkin son tutanak dosyaya sunulmamıştır. Dava şartı yokluğundan davanın usulden reddi gerekmektedir. Ayrıca davanın yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılmadığı ve bu süre içinde müvekkile yazılı bir artış bildiriminde bulunulmadığı dikkate alındığında, tespit edilecek bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir (TBK m. 345/2).
3. Esasa ilişkin itirazlarımız: Davacının talep ettiği ______ TL aylık bedel, taşınmazın yaşı, konumu, fiziki durumu ve bölgedeki gerçek emsaller dikkate alındığında fahiştir. Davacının dayandığı ilanlar, kiraya verilmiş taşınmazları değil, istenen bedelleri yansıtmaktadır ve emsal niteliği taşımaz.
4. Taşınmazdaki ___________ tadilatı müvekkil tarafından kendi imkânlarıyla yapılmış olup, bu iyileştirmenin kira bedelinin belirlenmesinde müvekkil aleyhine dikkate alınmaması gerekir.
5. Kira bedeli belirlenirken, TBK m. 344/3 uyarınca hakkaniyet ilkesi gözetilmeli, Yargıtay uygulamasına uygun olarak eski kiracının durumu dikkate alınıp hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 344, 345; HMK; 6325 sayılı Kanun m. 18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, tadilat faturaları, fotoğraflar, emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Açıklanan nedenlerle; öncelikle davanın usulden reddine, aksi hâlde esastan reddine; mahkeme aksi kanaatte olursa kira bedelinin hakkaniyet indirimi yapılarak ve bir sonraki kira döneminden geçerli olmak üzere belirlenmesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini vekâleten saygıyla arz ve talep ederiz. __/__/____
Davalı Vekili
Av. ___________
(e-imza)